728x90 AdSpace

İÇERİKLER
28 Mayıs 2020 Perşembe

AVM’LERİ BEKLEYEN TEHLİKELER İÇİN ÇÖZÜM ÖNERİLERİ



AVM’leri bekleyen en büyük tehlikenin fiziki mağazacılığın çevrimiçi alışveriş eğilimleri karşısında sekteye uğrayacağı ve bunun da AVM’deki perakendeci için ciro kaybı demek olduğunu daha önce de ifade etmiştim. 


Ciro kaybı yaşayan kiracının AVM Yönetimine karşı ilk tepkilerini, kira indirimi talebi, fiziki küçülme isteği, sabit kiradan ciro kirasına dönüşüm, ürün karmasının çeşitlendirilmesi veya sonuç alamayacağına inanırsa da mağaza boşaltma resti olarak detaylandırılabiliriz. 


AVM konusunda uzman kişilerin de bildiği gibi bu taleplerin birkaç kiracıdan gelmesiyle onlarca kiracının kapıyı aşındırması arasında çok fark vardır. Bu gibi AVM otoritesini yıpratacak talep ve zorlamaların doğru bir strateji ile yönetilememesi durumunda disiplin ve ahenk ciddi anlamda yara alacaktır.

Bir önceki makalemde, AVM’leri bekleyen tehlikeler hakkında görüşlerimi belirtmiş ve bunlara karşı alınabilecek önlemleri bu yazıma bırakmıştım. Şimdi bu konudaki görüşlerimi değerlendirmenize sunmak istiyorum.

Salgından önce de AVM’ler için bazı şeyler iyi gitmiyordu

Aslında salgından önce de birçok AVM için işler eskisi gibi iyi gitmiyor, özellikle yeni kiralama yapmakta zorlanan bir süreç yaşıyorduk. Bunların tabii ki birçok nedeni var ancak bu yazıdaki konumuz esas olarak bu değil. 

AVM’ler şaşaalı dönemlerinde ileriye dönük bazı stratejiler geliştirmek yerine iyi durumda olan mağaza cirolarının etkisiyle arge ve müşteri aidiyetine zaman ve bütçe ayırmakta biraz cimri davrandılar. Bunun yerine sadece konsept değişiklikleri ile makyaja önem verdiler. Aslında yavaş ve emin adımlarla büyüyen çevrimiçi alışverişe karşı etkili önlemler alınması daha yerinde olabilirdi. 

Ancak kurumsal yönetilenlerin dışında -ki onlarda da sınırlı- bireysel AVM yapıları zaten bu tür yeniliklere hiçte açık bir yönetim biçimi benimsemediler. Onlar AVM’leri sadece kira getirisi olan bir gayrimenkul yatırımı olarak planlamışlardı ve öyle de kalmasını tercih ettiler. Ancak bugün geldiğimiz noktada, salgının, hiç kimsenin beklemediği bir hızda tetiklediği çevrimiçi alışveriş patlaması karşısında hazırlıksız yakalandılar. Biraz da buna kötü şans demek gerekir ama dijital çağda tüketici eğilimlerinin çok hızlı değişebileceği öngörüsünü hiçbir zaman göz ardı etmemek gerekirdi.

Yıl sonuna kadar her şey düzelecek mi?

Kendi ve yakınlarının sağlığı söz konusu olunca, insanların kağıttan kaleler gibi yıktığı her şey şimdi bir yapbozun parçaları gibi dikkatlice yerine konulmak zorundadır. Bunu yaparken tabii ki bazı kurallar yeniden yazılacak, eskinin ezberleri bozulacak ve toplum mühendisliği ön plana alınacaktır. Bundan sonra içinde insani değer taşımayan hiçbir formülün problemleri çözeceği beklenilmemelidir. Yani bizim müşterilerimizle yeniden tanışmadan ve onların gelişen ve farklılaşan isteklerinin ne olduğunu anlamadan attığımız her adım, gösterdiğimiz her çaba, zaman ve ekonomik değer kaybı olacaktır. Bu sebeple düzelme veya normalleşme için ay sonu, yaz sonu, yıl sonu gibi takvimler sizin alacağınız aksiyonların hızına ve şiddetine göre değişebilir. Ben bugünkü durumu, geçmişte sektörün etkiye verdiği tepki hızını göz önüne aldığımda yıl sonuna kadar toparlanacak gibi görmüyorum. Ancak doğru adımlar atılırsa, belki yılsonuna kadar ilerisi için umut verici beklentiler yaratılabilir.

İlk etapta neler yapılmalı ve hangi adımlar atılmalı

Aşağıda, içi her AVM’nin kendi yapısı ve sorun çözüm şekline göre doldurabilecek önerilerde bulunacağım. Bilinmelidir ki hızlı ve etkin karar mekanizması, başarı veya başarısızlığa giden yolda belirleyici ana faktördür. Her AVM bu önlemleri uygulayabilecek bir yönetim ekibine sahiptir. Öyle olmasa bile kadro takviye edilebilir.

Mağaza karması yeni baştan gözden geçirilmelidir

Rekabetçi yapıda olmayan,
Veri analizine önem vermeyen,
Alanını verimsiz kullanan,
Kira verimliliği düşük olan,
Ürün çeşitliliğine ulaşamayan,
Personelini eğitemeyen, 
Görsel zenginliği bulunmayan,
Hijyen ve temizlik kurallarına uymayan,
Bütünlüğe ve ahenge ayak uyduramayan, her kiracı sistem dışına çıkarılmalıdır.

Çünkü dijital çağın gereklerini yerine getirebilen rekabet gücü yüksek firmaların ayakta kalabileceği bir dönem bizi beklemektedir. Sistemin hızına ayak uyduramayanlar gemiyi yavaşlatır, bütüne zarar verir. Burada hedef dinamik ve tüketiciye saygılı bir kiracı yapısı oluşturmaktır.

Market alanları küçültülerek, kira sözleşmesindeki münhasırlıkları ortadan kaldırılabilir. Market’ten kalan alan için düzgün bir pazar yeri ve yöresel ürün stantları kurgulanabilir.

Önümüzdeki süreçte önemini kaybedecek sinema alanları küçültülebilir, mümkünse kaldırılabilir ya da yeni projelerde hiç kurgulanmayabilir. Sinemadan kalan alanlar yine profesyonelce işletilen, çocuk sineması, çocuk tiyatrosu, çok amaçlı salon, beceri ve yemek atölyeleri, sosyal alanlar (söyleşi, okuma ve internet odaları), sergi salonu, ev kadınlarının ürettiği ve giderek artan şekilde ilgi gören el işi yapım ve satış stantları ve butik kafe alanı olarak değerlendirilebilir. Burada amaç, yeni eğilimde evlerini yaşam, çalışma ve eğlence alanları olarak planlayan insanları evlerinden dışarı çekebilecek cazip etkileşim alanları yaratabilmektir. 

Bunların dışında, gündelik giyim markalarının sayısının artırması, işini iyi yapan yerel markaların desteklenmesi, şeffaf mutfaklı gastronomiye ve yerel lezzetlere önem verilmesi, sağlıklı ve vejetaryen beslenme markaları yaratılması ve hızlı yemek bölümlerinin mümkün olduğu kadar küçültülmesinin yerinde uygulamalar olacağını düşünüyorum. Önümüzdeki dönemde evden çalışan sayısının artması ile klasik giyimin yavaşlayacağını ve virüs nedeniyle insanların vücut bağışıklığını artıran sağlıklı beslenmeye yöneleceğini ve mutfaklarını göremedikleri restoranları tercih etmeyecekleri kanısındayım. 


Müşteri aidiyeti ve halkla ilişkiler kapsamında yapılacak çalışmalar

AVM Yönetimleri başta yakın çevresi ve gittikçe genişleteceği bir bölge içerisinde yaşayanlar hakkında araştırma ve müşteri genetiğini anlama çalışması yapmalıdır. Bunu kendi hazırlayacağı bir ekiple ve akıllıca hazırladığı bir anket formu veya piyasa araştırma şirketleri vasıtasıyla yapabilir. Ayrıca bunun sonuçları çok iyi analiz edilerek gerekli tedbirler alınmalı, hedefler revize edilmelidir.

Bundan sonraki dönemde AVM’nin temizlik standartları ve hijyenik koşullarının ziyaretçiler tarafından dikkatlice değerlendirileceğini bilmek ve buna göre önlem almak gerekir. Ayrıca doğru veya yanlış şekilde herkes tarafından sorgulanan iklimlendirme sistemlerinin ortama verdiği hava dezenfekte edilmelidir.

Alışverişi ödüllendiren sistemler derhal ve etkili biçimde devreye sokulmalıdır. Alışveriş karşılığında puan toplama ve bunun hızlı bir şekilde kullandırılması müşteri tercihlerini yönlendirebilir

Hafta içi günlerde sabahları spor etkinlikleri, ilgili kurumlarla ortak yapılacak mesleki kurs ve eğitimler, kadınlar ve çocuklar için el beceri atölyeleri aidiyeti artıran etki yapacaktır.

Mağaza çalışanlarının kendilerini bir anlamda AVM personeli olarak da görebilmesi çok çok önemli bir konudur. Tekrarlayan ve geliştirilen içeriklerle mağaza personelinin devamlı surette eğitilmesi herkesin aynı yöne kürek çekmesi anlamında önemlidir. AVM yapısı çok kuralcı ve uygulatıcı olduğu için mağaza personelleri ile AVM Yönetimi arasında zaman zaman çekişmeler yaşanır ve bu çekişme mağaza personelinin kendini sistemin bir parçası olarak görmemesine ve AVM için verilecek ortak çabanın dışında kalmasına sebep olur. Bu direncin kırılması genelde AVM Yönetimlerinin üzerinde durmadıkları önemli bir detaydır.

AVM web sayfasının daha eğlenceli mecralar haline getirilmesi, devamlı güncellenerek kiracıların tanıtımının, kampanyalarının, AVM etkinliklerinin her gün web sayfasında elden geçirilerek sıcak ve canlı tutulması etkili olacaktır. Ayrıca web sayfasında gezinen ziyaretçilerin mevcut kiracıların sanal mağazaları yaratılarak web üzerinden alışverişe yönlendirilebilmeleri, bu alışverişlerden puan kazanmaları, gezinti sırasında sürpriz hediyelerle ödüllendirilmeleri düşünülecek yenilikler olabilir.

Gerek kiracılar gerekse ziyaretçiler ile etkin bir iletişim halinde olmak gerekir. Kiracıların her türlü sorunu üzerinde durulmalı, çözüm yolları aranmalı, AVM Yönetimlerinin sadece yatırımcının çıkarlarını savunan bir mekanizma olmadığı hissettirilmelidir. AVM ziyaretçileri için danışma bölümünde oluşturulacak beyaz masa uygulamasıyla onların AVM işleyişi veya mağazalarla ilgili her türlü sorununa yakınlık gösterilmeli, engelli ve yaşlı kişiler için özel önem gösterilmelidir.
   
Mali konularda yapılabilecek düzenlemeler

Asgari kiraların minimum düzeyde tutularak, ciro kontrolünün mümkün olduğu tüm kiracılardan, en azından satışlarda bir rahatlama oluşuncaya kadar ciro üzerinden kira, ortak gider ve tanıtım fonu alınması markalı kiracıların elde tutulmasını sağlayacaktır. Bu belli bir dönem gelir kaybı yaratsa da orta ve uzun vadede bize kazanım yaratacaktır.    

Kiracıların biriken borçları için yapıcı ve uzun döneme yayılan bir geri ödeme planı oluşturulmalı, iş ortakları olarak gördüğümüz kiracılara finansal açıdan destek verilmelidir.



Harcamalarda mali disiplin sağlanarak, faydası olmadığına inanılan her türlü maliyetten kurtulmak gerekir. Gereksiz kullanılan bir ampulden, egzoz fanlarının set ayarlarına kadar her ayrıntı didik didik edilerek kontrol listeleri oluşturulmalı ve elimizin hep altında tutulmalıdır.

AVM’ler salgınla birlikte maalesef bazı ortam değişiklikleri yapmak ve bu yenilemeler için fon ayırmak zorunda kalacaklardır. Bu konuda Alışveriş Merkezleri Yatırımcılar Derneği (AYD) önderliğinde devlet destekli ve düşük faizli yenileme kredileri için çalışmalar yapılması ve bundan sonuç alınması gerekmektedir. Bu sektörün ayakta kalması, gerek organize perakende gerekse istihdam açısından hayati önem taşımaktadır. Bu konuda AYD ile birlikte ortak yol haritaları konusunda acilen iş birliği yapılmalıdır.

Şimdi yeni şeyler söyleme zamanı. AVM’lerin ipleri tekrar eline alması için gereken özveri, cesaret ve kaynak sektörümüzde var. Sadece bu potansiyeli, doğru belirlenmiş hedefler için etkili kullanmak gerekiyor.  

Mehmet YETKİN

KRC AVM Projelerinden Sorumlu Yönetim ve Proje Geliştirme Danışmanı


Siz de KRC AVM Yönetim Kiralama Danışmanlığı Hizmetleri hakkında detaylı bilgi almak için +90 216 4747426 / +90 530 5802480 numaralı telefonlarımızdan ya da info@krcyonetim.com mail adresimizden bize ulaşabilirsiniz. 


  • Blog Yorumları
  • Facebook Yorumları

0 yorum :

Yorum Gönderme

Item Reviewed: AVM’LERİ BEKLEYEN TEHLİKELER İÇİN ÇÖZÜM ÖNERİLERİ Rating: 5 Reviewed By: KRC Yönetim